Par Vincent Poirier Conseiller en urbanisme, Division planification et patrimoine, Service de la gestion du territoire Ville de Victoriaville
Comme de nombreuses villes au Québec, la densification urbaine est un enjeu primordial à Victoriaville. La situation de pénurie de logements que connaît le Québec se fait également ressentir à Victoriaville. Le plus récent taux d’inoccupation des logements de Victoriaville, tel que publié par la Société canadienne d’hypothèque et de logements1 est établi à 1 %, comparativement à la moyenne de 1,3 % pour l’ensemble des municipalités de 10 000 habitants et plus. L’objectif est d’atteindre un taux de 3 %.
La faible disponibilité des terrains constructibles et l’augmentation des coûts de construction des dernières années nuisent à la construction rapide et abordable de nouveaux logements. Ainsi, la Ville mise sur la densification du périmètre urbain pour répondre à la demande. Cette densification prend toutefois place dans un environnement bâti existant et doit tenir compte de la capacité des infrastructures municipales, notamment les réseaux d’aqueduc et d’égouts
En vue de proposer des mesures de densification, des analyses du territoire ont été effectuées, tant au niveau urbanistique(la règlementation, les caractéristiques des secteurs, la disponibilité des terrains, etc.) qu’au niveau de la capacité des infrastructures souterraines à supporter un développement accru. Également, la Ville déploie des efforts pour élaborer des plans directeurs destinés à valider la vision à long terme du développement en fonction de la capacité de ses infrastructures.
Les mesures mises en place se traduisent principalement par de nouvelles normes règlementaires, mais également par une offre d’outils d’accompagnement destinés aux acteurs impliqués dans la densification résidentielle.
Comité de suivi des projets de développement
Le comité de suivi des projets de développement est parmi les premières et plus significatives mesures mises en place. Il permet une collaboration entre les divers professionnels de la ville, notamment les urbanistes et les ingénieurs municipaux. Dans le contexte où chaque projet de construction devient particulier puisqu’il s’insère dans un environnement déjà bâti, cette coordination interservices est essentielle pour assurer une gestion efficace et intégrée de la densification urbaine. On y retrouve également des représentants d’autres services dont les travaux publics et, au besoin, du Service de la sécurité incendie et de la division des transports.
Le comité, qui se réunit aux deux semaines, est l’occasion d’informer les différents services des projets à venir. Cette rencontre permet notamment aux ingénieurs municipaux de soulever les enjeux à prévoir au niveau des branchements et des infrastructures municipales. Cette information est ensuite transmise au demandeur pour qu’il puisse planifier son projet conséquemment.
Modification du règlement de zonage
Conformément au plan d’urbanisme, qui prévoit « orienter la croissance vers une utilisation optimale du sol et des infrastructures », le règlement de zonage identifie certaines zones où il est possible de construire davantage de logements. Par contre, suivant l’augmentation des coûts de construction des dernières années ainsi que la demande accrue en logements, il s’avérait nécessaire de réviser certaines normes, notamment au niveau du nombre maximal de logements ou d’étages autorisés afin d’optimiser l’utilisation des terrains et des infrastructures existantes. Ces changements ont permis d’augmenter la densité dans de nombreuses zones propices à un développement résidentiel plus intensif, dont des secteurs situés le long des artères principales ou à l’intérieur de certains secteurs commerciaux et institutionnels.
Également, une modification règlementaire est en cours afin de réduire le ratio minimal de cases de stationnement exigé lors de la construction de nouvelles habitations multifamiliales, passant de 1,5 case de stationnement par unité de logement à 1 case. Cette modification facilitera la densification et l’optimisation des terrains en plus d’être une mesure pour encourager les transports actifs.
Règlement concernant les réseaux d’eau potable et d’égouts
Face aux défis posés par l’urbanisation accrue et les changements climatiques, un nouveau règlement a été adopté pour encadrer les branchements des bâtiments et la gestion des eaux pluviales. Ce règlement régit les normes de raccordement d’eau potable et d’égouts ainsi que le rejet des eaux usées dans les différents réseaux d’égouts pluvial, sanitaire ou unitaire. Les nouveaux projets de construction résidentielle de 7 logements et plus, commercial, industriel et institutionnel, doivent faire l’objet d’un certificat d’autorisation municipal pour assurer la conformité à cette règlementation. Cet encadrement règlementaire permet d’atténuer la pression sur les infrastructures municipales et d’assurer la qualité des cours d’eau.
Guide de design en matière de densification
Afin d’inciter à une densification respectueuse du cadre bâti existant, un guide de design en matière de densification a été développé à l’attention des promoteurs. Ce guide établit des orientations d’aménagement en respect des objectifs de la Ville en matière d’aménagement du territoire et de consolidation urbaine.
Le guide, abondamment illustré, identifie 6 secteurs caractéristiques (ex. : centre-ville, secteur patrimonial) de façon à permettre aux représentants municipaux de communiquer clairement les intentions d’aménagements préconisés selon le type de secteur concerné.
Chacun des différents types de milieux comporte des balises établissant les types d’habitation, le type d’implantation ainsi le style architectural à favoriser afin d’assurer une intégration harmonieusement des nouveaux développements dans le paysage urbain existant. Lorsqu’un promoteur approche le service de l’urbanisme en vue de la planification d’un nouveau projet, ce guide lui est transmis afin de lui présenter les bonnes pratiques à préconiser. Il s’agit d’un outil complémentaire à la règlementation relative aux plans d’implantation et d’intégration (P.I.I.A) dont se sont dotées de nombreuses municipalités.
Le guide est disponible en ligne : https://www.munidata.ca/upload/contentsFile/file/lng/6461fr-CA.pdf
Carte interactive du potentiel de développement
Dans son intention d’être proactive et de faciliter la planification de nouveaux projets résidentiels, la Ville a mis en place une carte interactive dédiée au potentiel de développement des terrains. Cette carte permet notamment aux développeurs et aux citoyens de visualiser clairement les zones et plus particulièrement les terrains disponibles pour des projets de densification.
L’information présentée sur cette carte permet de croiser, pour chaque propriété, le nombre d’étages et de logements présents sur le terrain en comparaison avec ce que permet la règlementation. De ce fait, il est facile de repérer les propriétés où le potentiel de densification n’est pas atteint.
La carte est disponible au lien suivant : https://geo.victoriaville.ca/PotentielLog/
Création d’un poste de conseiller en habitation
Un nouveau poste de conseiller en habitation a été créé dans le but de faciliter le lien entre la Ville et les promoteurs ou propriétaires qui ont un projet de construction. Grâce aux divers outils élaborés, cette ressource permet de rapidement accompagner les demandeurs dans leur projet.
Le mandat du conseiller en habitation est de faciliter la création de logements. Il a notamment contribué à la création d’un Programme de crédit de taxe visant à favoriser la création de logements. Ce programme, visant l’ajout d’un logement secondaire (intégré ou détaché) à une résidence unifamiliale ou les nouvelles constructions contenant un minimum de trois logements, permet au demandeur de bénéficier d’un crédit de taxes foncières à la condition de respecter un montant maximal du coût de loyer pour une durée de 2 ou 5 ans.
Il travaillera également à l’élaboration d’une stratégie du logement.
Le programme est disponible au lien suivant : https://www.munidata.ca/upload/Reglements/files/Lng/248fr-CA.pdf?v=2024-02-05
Des actions qui portent fruit
En faisant le bilan des actions de la Ville au cours des dernières années, on constate que Victoriaville a mis en œuvre plusieurs mesures pour encadrer la densification de son territoire tout en s’efforçant de concilier croissance urbaine et préservation de la qualité de vie des résidents. Ces efforts ont permis de maintenir une moyenne annuelle de 321 logements créés au cours des cinq dernières années. De nouvelles mesures seront certainement mises en place dans les années à venir.
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